Rudy's ruimte

Jos stuurt me een superkort mailtje. Hij las ergens in een tweet onderstaande vraag en mailt mij dan met de vraag ‘klopt dit?’. De tweet (bron niet paraat) suggereert dat huurders niet zo zielig zijn, ze betalen redelijk weinig als ze in een sociale huurwoning wonen maar komen niet aan sparen toe. Dus het is hun eigen schuld dat ze op het einde van hun leven geen vermogen hebben (en de koper wel, namelijk het eigen huis).

Mijn eerste reactie is/was: dat is toch een volstrekt oud en bekend vraagstuk waar veel over geschreven is? Nou dat klopt op zich wel, maar precies zo als vraag voor een individu met een bepaald inkomen kan ik het antwoord niet zo snel vinden. Dan begint de dialoog met AI (Claude in dit geval) en kom je toch weer van ene in andere antwoord. Het is nog niet zo eenvoudig als het lijkt. Je moet van alles aannemen om de vergelijking zinvol te houden. Laat iemand nog net in aanmerking komen voor die sociale huurwoning (en afzien van wachtrij) en laat hem inderdaad die keuze hebben of ie toch liever een eigen woning wil kopen (los van of hij de hypotheek rond kan krijgen). Dan moeten we een huis/hypotheek bedenken die zo iemand bij dat inkomen redelijkerwijs zou kunnen krijgen. Dan heb je de maandlasten na aftrek van de situatie dat hij koopt. Als we dat vergelijken met zijn sociale huuroptie, dan kan hij in dat laatste geval elke maand een bedrag opzij zetten en sparen. Beide situaties kennen een vorm van subsidie (huurder betaalt sociale huur, koper geniet rente-aftrek) en beide situaties bouwen vermogen op (huurder via spaarrekening in box 3, koper via aflossing hypotheek waardoor hij op einde rit een eigen huis heeft).

We moeten een aanname maken over de stijging van de woningwaarde en die is zeer bepalend voor de uitkomsten. Ik neem voor gemak maar eens aan dat de waarde stijgt met de inflatie. Feitelijk kennen we vooral de situatie van bovenmatig stijgende waarde (zie grondprijzen discussie elders), dus dat zou misschien beter zijn. Afijn, dalen van waarde kan ook, dus we gebruiken wat scenario’s). Maar dan nog (en dat kom ik nog nergens tegen): we vergelijken dan appels met peren. De huurder zit in een soberder woning dan de koper en mist dus 30 jaar lang de vruchten van fijner wonen. Welke prijs moeten we daar aan hangen? We laten dat maar even zo staan, maar eerlijk is dat niet.

De uitkomst had ik wel verwacht, kopers zijn fors beter af, tenzij de waarde van hun huis gedurende de looptijd flink daalt. Het probleem is bekend en wordt veroorzaakt door een asymmetrische behandeling van kopen vs huren, ook op deze site al vaker aan de orde gekomen. Dan hebben we nog de situatie dat al die tijd de huurder in een goedkoper en minder comfortabel pand zit. Aan de andere kant heb ik nog geen rekening gehouden met kosten van onderhoud, verzekeringen etc. Je kunt rekenen tot je een ons weegt, tientallen scenario’s naast elkaar leggen, maar het beeld zal blijven dat de koper naar verwachting fors beter af is. Totdat ik het tegendeel van iemand krijg te horen. Dus de tweeter met zijn (door mij zo geïnterpreteerde) suggestie heeft geen gelijk.

Kopers betalen rente, deels aftrekbaar, en lossen met netto geld, waar belasting over is betaald, af. Huurders betalen ipv rente huur die ook gesubsidieerd is en, op vrije sector na, kunstmatig laag is. Huurders hoeven niks af te lossen, kunnen zo extra sparen, maar doen dat niet.